Ngày 19-5, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM gửi văn bản đến Bộ Xây dựng, UBND TP.HCM, Sở Xây dựng TP.HCM và cả Viện Nghiên cứu Phát triển Tp Hồ Chí Minh, góp ý cho dự thảo “Nghị định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư” mà Bộ Xây dựng đang soạn thảo tham mưu cho Chính phủ.

Theo HoREA, hiện tiến độ công tác xây dựng mới các chung cư cũ hư hỏng nặng trên địa bàn TP.HCM đang rất chậm, chưa đáp ứng yêu cầu công tác chỉnh trang đô thị của thành phố, và nhu cầu, nguyện vọng của người dân đang cư ngụ trong các chung cư này. Mặt khác, các doanh nghiệp, các nhà đầu tư chưa mặn mà để tham gia công tác cải tạo, nâng cấp, xây dựng lại các chung cư.

HoREA cho rằng, nguyên nhân chủ yếu là trong các quy định chưa có chính sách, cơ chế phù hợp với yêu cầu của người dân và doanh nghiệp. “Hiệp hội nhận thấy chỉ có thực hiện phương thức xã hội hoá, thu hút nhiều nguồn lực của các thành phần kinh tế trong nước và ngoài nước, của cộng đồng chủ sở hữu chung cư thì mới có thể thực hiện nhanh và hiệu quả công tác phá dỡ, xây dựng lại các chung cư bị hư hỏng nặng, nguy hiểm, có nguy cơ sụp đổ. Như vậy mới có thể góp phần chỉnh trang đô thị”, văn bản của HoREA gửi các cơ quan quản lý trao đổi.

Chung cư 727 Trần Hưng Đạo (quận 5, TP.HCM), xuống cấp trầm trọng nhưng nhiều năm qua vẫn chưa di dời cư dân và xây dựng lại được. Ảnh: TL.

HoREA hoan nghênh bản dự thảo Nghị định cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư vì đã đưa ra nhiều chính sách, cơ chế hợp lý và khả thi hơn. Theo hiệp hội này, nếu chỉ cho phép xây dựng lại chung cư mới với chỉ tiêu quy hoạch giống như chung cư cũ thì không khả thi, vì sẽ không có nhà đầu tư nào có thể thực hiện được. Để đảm bảo tính khả thi và phù hợp với yêu cầu của tình hình thực tiễn đang rất cấp bách, HoREA đề xuất một số ý kiến bổ sung:

Theo Hiệp hội này, dự thảo chưa quy định đầy đủ các nguyên tắc đảm bảo quyền, nghĩa vụ của các hộ gia đình, cá nhân trong trường hợp chung cư phải thực hiện phá dỡ, xây dựng lại mới. “Về quyền, trước hết, cần bổ sung quy định nguyên tắc về quyền của tập thể chủ sở hữu các căn hộ chung cư được tự quyết định phá dỡ, xây dựng lại mới chung cư của mình nếu có đủ điều kiện về nguồn lực tài chính (theo Luật Nhà ở 2014, Ban quản trị chung cư có tư cách pháp nhân sẽ tự thuê đơn vị quy hoạch thiết kế, xin giấy phép xây dựng, thuê nhà thầu thi công, thuê đơn vị giám sát…); Đồng thời, cần bổ sung nguyên tắc hoán đổi căn hộ chung cư xây dựng mới có diện tích tối thiểu bằng, hoặc lớn hơn căn hộ đã ở trong chung cư cũ. Đối với những hộ đông người, hoặc có nhiều hộ khẩu trong cùng một căn hộ chung cư, thì cần bổ sung nguyên tắc là ngoài căn hộ chung cư xây dựng mới được hoán đổi, còn được quyền mua thêm căn hộ với giá ưu đãi phù hợp với đặc điểm tình hình thực tế của từng dự án và của từng địa phương”, Hiệp hội đề nghị.

Theo tổ chức đại diện của giới bất động sản TP.HCM, giá ưu đãi được tính bằng:

 Giá vốn (đã được kiểm toán) + lợi nhuận 10%

Khoản 2 điều 8 dự thảo quy định “… cho phép chủ đầu tư dự án xây dựng lại nhà chung cư được phép điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất tối thiểu gấp 3 (ba) lần hệ số sử dụng đất theo quy hoạch cũ của khu vực dự án; không hạn chế chiều cao công trình nếu quy hoạch của dự án cho phép”. Hiệp hội nhận thấy quy định này đã tạo điều kiện thuận lợi cho công tác cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ theo các chương trình chỉnh trang, phát triển đô thị của các địa phương. Tuy nhiên, quy định này chưa đủ mà cần phải điều chỉnh đồng bộ với việc tăng chỉ tiêu quy hoạch về quy mô dân số của khu vực dự án thì mới đảm bảo tính khả thi, và mới thu hút được các nhà đầu tư tham gia các dự án phá dỡ chung cư cũ, xây dựng lại mới chung cư, nhằm trước hết phục vụ nhu cầu của các hộ dân trong các chung cư bị hư hỏng nặng, hoặc nguy hiểm.

Theo lập luận của HoREA, bởi lẽ đối với các chung cư cũ bị hư hỏng nặng, nguy hiểm phải phá dỡ, xây dựng lại mới, nếu chỉ tăng tổng diện tích sàn xây dựng mà không tăng quy mô dân số tương ứng thì hiệu quả khai thác, kinh doanh vẫn sẽ bị hạn chế rất lớn, việc thu hồi vốn đầu tư sẽ không khả thi. Mặt khác, khi cho phép tăng hệ số sử dụng đất, tăng quy mô dân số, không hạn chế chiều cao công trình, cũng có nghĩa là cộng đồng cư dân trong khu vực dự án đã phải chấp nhận chia sẻ về quyền và lợi ích cho nhà đầu tư (như chung cư xây dựng mới sẽ tăng số lượng căn hộ, tăng số lượng người cư ngụ, quyền sử dụng đất ở chung cư bị chia sẻ cho nhiều chủ căn hộ hơn trước…).

Do vậy, Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 2 điều 8 là “Cho phép chủ đầu tư dự án xây dựng lại nhà chung cư được phép điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất, quy mô dân số tối thiểu gấp 3 lần hệ số sử dụng đất, quy mô dân số theo quy hoạch cũ của khu vực dự án; không hạn chế chiều cao công trình nếu quy hoạch của dự án cho phép”.

HoREA cũng đề nghị dự thảo Nghị định không sử dụng khái niệm “bồi thường” trong trường hợp phá dỡ, xây dựng lại mới chung cư cũ bị hư hỏng nặng, nguy hiểm đối với các đối tượng được bố trí tái định cư tại chỗ hoặc được hoán đổi căn hộ chung cư xây dựng mới .