Công trình tại 203 Minh Khai, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội trong quá trình thi công đã gây lún, nứt nhà dân. (Ảnh: Vũ Văn Tiến)

Một trường hợp điển hình mà chúng tôi nhận được là trường hợp của bạn đọc Huỳnh Minh, email: minhd_hien@yahoo.com.vn. Theo bạn đọc Huỳnh Minh cho biết: bạn Huỳnh Minh là một khách hàng đã ký Hợp đồng với Chủ đầu tư để mua Dự án CHCC tại Hà Nội vào tháng 10/2010, tại hợp đồng mua bán ghi rõ: Điều 2 và Phụ lục 2 của Hợp đồng có quy định tổng giá bán căn hộ bằng VND ; Điều 14 của Hợp đồng quy định nguyên tắc điều chỉnh giá bán căn hộ là khi thanh toán tỷ giá USD/VND do BIDV công bố có tăng/giảm 50 VND trở lên so với thời điểm ký hợp đồng thì giá bán căn hộ sẽ được điều chỉnh tăng/giảm tương ứng (Hợp đồng có xác định tỷ giá USD/VND tại thời điểm ký Hợp đồng là 19.500 VND/1USD); Điều 12 của Hợp đồng quy định về các trường hợp đơn phương chấm dứt Hợp đồng có quy định 2 trường hợp đơn phương chấm dứt là: Chủ đầu tư chậm bàn giao căn hộ hoặc khách hàng chậm thanh toán tiền (ngoài ra không có lý do nào khác).

Tuy nhiên, tháng 4/2011 Chủ đầu tư có gửi thông báo cho bạn đọc Huỳnh Minh đề nghị đến ký phụ lục hợp đồng để tăng giá bán căn hộ theo chỉ số giá tiêu dùng (CPI) do Nhà nước công bố, với mức tăng tối đa là 0,6%/tháng với lý do để “bù đắp sự biến động của giá cả thị trường”, nguyên nhân được Chủ đầu tư thông báo là “ngày 21/12/2010 Ngân hàng Nhà nước đã có công văn làm rõ việc niêm yết giá bằng tiền Việt nhưng điều chỉnh giá trị thanh toán theo biến động của tỷ giá ngoại tệ vẫn là không đúng quy định của pháp luật về quản lý ngoại hối”.

Ngoài ra chủ đầu tư có thông báo là:“Kể từ sau ngày 15/05/2011, nếu việc sửa đổi quy định về điều chỉnh giá trị thanh toán tại mỗi thời điểm theo CPI tại Hợp đồng mua bán căn hộ không được các bên thống nhất và ký kết thành Phụ lục mà bị cơ quan có thẩm quyền xử lý và yêu cầu ngừng thực hiện Hợp đồng thì chúng tôi buộc phải ngừng thực hiện Hợp đồng hoặc hoàn trả cho Quý khách toàn bộ số tiền đã nhận và thu hồi lại căn hộ”.

Trước sự việc trên, PV Dân trí đã có cuộc trao đổi với Luật sư Đoàn Trọng Bằng, Phó Giám đốc Công ty Luật TNHH Đại Việt (Hà Nội) để làm rõ về vấn đề này.
Luật sư Đoàn Trọng Bằng cho hay: Theo như bạn Huỳnh Minh phản ánh thì chúng tôi hiểu rằng nội dung Hợp đồng được ký kết trên cơ sở tự nguyện thỏa thuận của các bên theo đúng quy định tai Điều 389 Bộ Luật Dân sự 2005:

1. Việc Chủ Đầu tư thông báo với khách hàng nếu khách hàng không đến ký Phụ lục Hợp đồng theo đề nghị của Chủ đầu tư “mà bị cơ quan có thẩm quyền xử lý và yêu cầu ngừng thực hiện Hợp đồng thì chúng tôi buộc phải ngừng thực hiện Hợp đồng hoặc hoàn trả cho Quý khách toàn bộ số tiền đã nhận và thu hồi lại căn hộ” là chưa đúng quy định của pháp luật vì:

Việc thông báo ngừng Hợp đồng của cơ quan có thẩm quyền không phải là điều kiện để Chủ Đầu tư chấm dứt Hợp đồng theo quy định tại Điều 12 của Hợp đồng.

Việc ngừng Hợp đồng không có nghĩa là Hợp đồng bị chấm dứt, giả sử trong trường hợp cơ quan có thẩm quyền có văn bản yêu cầu như thông báo của Chủ Đầu tư thì đó cũng chỉ là một căn cứ để tham khảo.

Theo quy định của pháp luật chỉ có Tòa án hoặc trọng tài (nếu được các bên thỏa thuận) mới là cơ quan có thẩm quyền xem xét và phán quyết về tính hợp pháp của Hợp đồng.

2. Chủ Đầu tư đề nghị áp dụng chỉ số giá tiêu dùng (CPI) làm căn cứ để điều chỉnh giá bán căn hộ là chưa phù hợp vì CPI được cấu thành bởi rất nhiều yếu tố khác nhau, nó chỉ phản ánh mức thay đổi tương đối của giá hàng tiêu dùng theo thời gian (vì nó chỉ chỉ dựa vào một giỏ hàng hóa đại diện cho toàn bộ hàng tiêu dùng). Trong khi việc đầu tư xây dựng chỉ dựa trên một số yếu tố và một số loại hàng hóa, dịch vụ nhất định (chủ yếu là trong lĩnh vực xây dựng) chứ không phải là tất cả các hàng hóa được sử dụng để xác định CPI. Để xác định biến động giá xây dựng thì hàng quý Bộ Xây dựng đều có công bố chỉ số giá xây dựng của từng quý và đây mới là căn cứ chính xác phản ánh mức độ thay đổi của giá xây dựng theo thời gian.

3. Theo quy định tại Thông tư số 04/2010/TT-BXD ngày 26/05/2010 của Bộ Xây dựng hướng dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình thì khi lập tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình, tổng dự toán xây dựng công trình thì Chủ đầu tư thường có dự trù một khoản là “Chi phí dự phòng cho yếu tố khối lượng công việc phát sinh chưa lường trước được và chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá trong thời gian xây dựng công trình”, chi phí dự phòng này có thể lên đến 10% tổng chi phí xây dựng. Do đó, nếu đã có khoản chi phí dự phòng này để bù đắp cho yếu tố trượt giá rồi mà nay Chủ Đầu tư dự định áp dụng CPI nhằm thu thêm một khoản tiền từ khách hàng để “bù đắp sự biến động của giá cả thị trường” là không hợp lý.

4. Việc Chủ Đầu tư đề nghị áp dụng CPI theo mức chỉ tăng (tối đa 0,6%/tháng) mà không có giảm (thay thế cho áp dụng Tỷ giá USD/VND) là không bảo đảm tính thống nhất với nội dung đã ký của Hợp đồng (Như bạn trình bày thì Điều 14 của Hợp đồng quy định khi xem xét điều chỉnh giá theo tỷ giá USD/VND đều có xét đến yếu tố tăng/giảm chứ không thuần túy là chỉ có tăng).

5. Nếu Chủ Đầu tư có gửi thông báo cho bạn và khẳng định “ngày 21/12/2010 Ngân hàng Nhà nước đã có công văn làm rõ việc niêm yết giá bằng tiền Việt nhưng điều chỉnh giá trị thanh toán theo biến động của Tỷ Giá ngoại tệ vẫn là không đúng quy định của pháp luật về quản lý ngoại hối”. Thì theo chúng tôi bạn Huỳnh Minh cần yêu cầu Chủ Đầu tư cung cấp nội dung văn bản này để xem có phải áp dụng cho trường hợp của bạn hay có nội dung áp dựng tương tự không? Ngoài ra cũng xin lưu ý thêm với bạn là:

Nếu điều khoản điều chỉnh giá theo sự biến động của Tỷ giá ngoại tệ là không đúng quy định của pháp luật thì đây cũng chỉ là một điều khoản của Hợp đồng, điều khoản này nếu có vô hiệu thì cũng không làm ảnh hưởng đến các nội dung khác của Hợp đồng.

Nếu điều khoản điều chỉnh giá theo sự biến động của Tỷ giá ngoại tệ có vô hiệu thì các bên có thể thỏa thuận thay thế bằng một điều khoản khác, nếu không thỏa thuận được thì điều khoản đó bị loại bỏ ra khỏi Hợp đồng chứ không phải là căn cứ để chấm dứt Hợp đồng vì tại Điều 12 của Hợp đồng như bạn trình bày thì khi quy định các trường hợp chấm dứt Hợp đồng không có quy định đây là điều kiện để chấm dứt Hợp đồng.

6. Nghị quyết 04/2003/NQ-HĐTP ngày 27/05/2003 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật trong việc giải quyết các vụ án kinh tế có hướng dẫn tại điểm b, khoản 3, phần I như sau:

“Nếu trong nội dung của hợp đồng kinh tế các bên có thoả thuận giá cả, thanh toán bằng ngoại tệ trong khi đó một hoặc các bên không được phép thanh toán bằng ngoại tệ, nhưng sau đó các bên có thoả thuận thanh toán bằng Đồng Việt Nam hoặc trong nội dung của hợp đồng kinh tế các bên thoả thuận sử dụng ngoại tệ làm đồng tiền định giá (để bảo đảm ổn định giá trị của hợp đồng) nhưng việc thanh toán là bằng Đồng Việt Nam, thì hợp đồng kinh tế không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều 8 Pháp lệnh Hợp đồng kinh tế và do đó không bị coi là vô hiệu toàn bộ”.

Như vậy, với quy định này thì việc các bên có thỏa thuận giao dịch bằng USD nhưng sau đó thực hiện thanh toán bằng VND cũng không làm cho Hợp đồng vô hiệu. Còn trong trường hợp giữa bạn Huỳnh Minh và chủ đầu tư có thỏa thuận về việc điều chỉnh giá bán căn hộ theo sự biến động của Tỷ giá USD/VND, chứ không phải thỏa thuận mua bán bằng USD nên theo chúng tôi thì nếu xảy ra tranh chấp, Tòa án cũng khó có cơ sở tuyên Hợp đồng, điều khoản của Hợp đồng vô hiệu.

(Theo Dân Trí)

BUSINESS – CỔNG THÔNG TIN VỀ VẤN ĐỀ KINH DOANH , THƯƠNG MẠI, KHỞI NGHIỆP MỚI NHẤT, GƯƠNG MẶT DOANH NHÂN VÀ NHỮNG BÀI HỌC TRONG THỰC TIỄN QUẢN TRỊ CỦA DOANH NHÂN

BUSINESS BY THIENMY.COM – THÔNG TIN KINH DOANH – KHỞI NGHIỆP – MARKETING – DOANH NHÂN

Contact us: info@thienmy.com // (+1) 323 515 548